Odbiór mieszkania od dewelopera – na co zwrócić uwagę?

Wiele osób wybierając się na spotkanie z deweloperem, zastanawia się, na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania. Często odbiór mieszkania od dewelopera jest momentem prawie tak stresującym jak powitanie swojego pierwszego dziecka na świecie lub kontrola Urzędu Skarbowego. Trudno tego uniknąć, szczególnie gdy upragnione M3 jest wymarzone i przypieczętowane niechcianym małżeństwem z bankiem. Jeśli oczekiwanie było boleśnie długie, mocno nadszarpnęło rodzinny budżet, a na dodatek zbliżają się święta, nowy rok szkolny czy komunia syna, to właściciele chcą jak najszybciej wprowadzić się w swoje nowe cztery kąty.

Pośpiech nie jest najlepszym doradcą w kwestii tego, jak odebrać mieszkanie od dewelopera. Łatwo w takiej sytuacji przegapić drobne niedoróbki czy nawet większe, ale zakamuflowane usterki. Kiedy emocje i budowlany kurz już opadną, a ostatni wykonawca zabierze swoje narzędzia i zniknie za drzwiami, lepiej, żeby to, co zostanie, trzymało się nie tylko na słowo honoru.

Gdy czeka Cię odbiór mieszkania od dewelopera i rozważasz to, na co warto zwrócić uwagę, zapamiętaj ważną rzecz – między wami będzie toczyć się gra strategiczna. W jej ramach zarówno jedna, jak i druga strona mają swoje oczekiwania oraz cel do zdobycia, a przebiegiem rozgrywki rządzą zasady w postaci Norm Budowlanych i dobrej woli graczy.

Dzisiaj przedstawiamy przydatne porady dotyczące tego, co sprawdzić przy odbiorze mieszkania. Wyjaśniamy między innymi, co faktycznie jest usterką, do czego potrzebna jest zapalniczka oraz o jakie aspekty musisz zadbać przed, w trakcie i po spotkaniu z deweloperem.

ODBIÓR MIESZKANIA OD DEWELOPERA – TWOJE PRAWA

Niekiedy szykując się na odbiór mieszkania deweloperskiego, nie tylko nie wiemy, na co zwrócić uwagę, ale także nie zdajemy sobie sprawy, jakie prawa nam przysługują. Okazuje się, że jest ich całkiem sporo, dlatego nie działaj pochopnie i nie bój się przeanalizować wszystkiego krok po kroku. Czeka Cię odbiór mieszkania od dewelopera? Zajrzyj do naszej listy, w której zamieściliśmy to, o czym warto pamiętać w takiej sytuacji.

1. Lokal, który odbierasz, powinien być wysprzątany. Co to oznacza w praktyce? Masz prawo oczekiwać, że wszystkie elementy mieszkania będą widoczne, a dostęp do nich nieutrudniony. Ciężko odebrać lub sprawdzić szyby okien, jeśli nie widać zza nich słońca, wylewka pokryta jest stertą pozostałości po wykonawcach, a pion wentylacyjny zieje pustką, czekając na domurowanie. Nie daj sobie wmówić, że to przecież budowa, więc nie można oczekiwać cudów.
2. W czasie odbioru mieszkania ważna jest pogoda. Zgadzaj się tylko na termin wizyty w ciągu dnia, przy dobrym nasłonecznieniu. Zgodnie z Normami odbierany lokal ogląda się przy świetle dziennym, a nie sztucznym. Doświetlanie ścian halogenami nie ma więc sensu, gdyż tak wykryte usterki mogą zostać zakwestionowane.
3. Nie spiesz się, masz tyle czasu, ile potrzebujesz. I nawet jeśli czujesz oddech na plecach, niecierpliwie tupanie, cmokanie, stękanie i jęczenie – potraktuj to jak podkład muzyczny. Najlepiej weź sobie tego dnia wolne od pracy, abyś i Ty nerwowo nie spoglądała na zegarek.
4. Podczas oglądania ścian możesz mieć ochotę wytknąć każdą niedoskonałość powierzchni. Pamiętaj jednak, że większość deweloperów gwarantuje w umowie (sprawdź to!) wykończenie lokalu tynkiem gipsowym IV kategorii. A to nie to samo co gładź gipsowa, która nadaje ścianom idealnie gładką powierzchnię. To oznacza, że zgodnie z normą tynki są „dość równe, zacierane na gładko”. To brzmi trochę jak obietnica redukcji cellulitu po pierwszej wizycie w salonie kosmetycznej, z którego wychodzisz uboższa jedynie o kilka stówek. W czasie odbioru możesz więc zgłosić pęknięcia tynku, ale każdą jego niedoskonałość już nie.
5. Odbiór techniczny to nie to samo co odbiór lokalu. Celem pierwszego jest sprawdzenie stanu mieszkania, zgłoszenie wszelkich uwag do jego wykonania i jakości. W czasie drugiego spisujemy stan liczników, odbieramy klucze i lokal faktycznie przechodzi w nasze władanie. Warto pamiętać, że od tego momentu należy już płacić czynsz i wszelkie koszta eksploatacyjne. Często więc deweloperzy łączą oba te odbiory, co nie jest oczywiście korzystne dla klienta. Zgłoszenie usterek, ale nieodebranie lokalu chroni nas przed dodatkowymi kosztami i motywuje dewelopera do szybszej naprawy usterek.
6. Nie wszystkie usterki musisz i możesz wykryć na odbiorze. Może się zdarzyć tak, że ujawnią się dopiero w trakcie remontu czy użytkowania mieszkania. Zdarza się, że równy na pozór tynk odchodzi wraz z wałkiem w czasie malowania, a któreś z gniazdek nie działa po podłączeniu lodówki. Podpisanie odbioru lokalu nie zwalnia dewelopera z obowiązku naprawy usterek w ciągu kolejnych 3 lat. Nawet jeśli w umowie nie ma słowa o rękojmi, to taki obowiązek nakłada na niego prawo i wymaganie naprawy niedoróbek należy Ci się jak psu miska. Nie martw się więc, jeśli po tygodniu od odbioru rura kanalizacyjna zacznie rezonować i odbierać Radio Pogoda.
7. Pamiętaj, aby każdą wskazaną usterkę zapisać w protokole. Pilnuj tego i nie daj się zbyć tłumaczeniem, że ktoś to zapamięta albo zaraz przyjdzie Pan Marian i to naprawi. Oczekuj kserokopii protokołu, albo sam notuj swoje uwagi. Możesz również robić zdjęcia i przyprowadzić ze sobą zaprzyjaźnionego budowlańca i pół jego rodziny, jeśli tylko pomoże Ci to w odbiorze.
8. W swoim pięknym, pachnącym nowością mieszkaniu możesz zamieszkać dopiero po oddaniu do użytkowania całego bloku. Pytaj przed podpisaniem odbioru czy stosowne dokumenty zostały już w tym celu złożone, czy budynek posiada to pozwolenie lub kiedy przewidziane jest jego nadanie. W innym przypadku nie będziesz mógł nawet zrobić parapetówki.

Wiesz już, jak przygotować się na odbiór mieszkania i co sprawdzić w jego trakcie. Przyszedł czas na opowieść pt. „Jakie przybory i narzędzia zabrać ze sobą na spotkanie z deweloperem”.

ODBIÓR MIESZKANIA OD DEWELOPERA – CO WZIĄĆ ZE SOBĄ?

Odbiór mieszkania potrafi być stresujący, nawet jeśli masz nerwy ze stali. Przygotowana przez nas checklista pomoże Ci upewnić się, że wziąłeś ze sobą wszystko, co może Ci się przydać.

• Kartka i długopis – niezbędne do zapisania wskazanych usterek. Kartka przyda się również do badania szczelności okien. Po zamknięciu jej między okno a uszczelkę, powinna nie dać się swobodnie wyjąć. W innym przypadku może to oznaczać, że okno jest nieszczelne.
• Miarka lub dalmierz – pozwala sprawdzić, czy wymiary ścian zgadzają się z projektem. Nie będą one podstawą do zwrotu pieniędzy, jeśli metraż mieszkania okaże się mniejszy niż na budowie (to musi potwierdzić geodeta), ale przynajmniej dadzą wiedzę czy takich roszczeń można dochodzić.
• Poziomica – umożliwia weryfikację pionów i poziomów ścian, sufitu i wylewki. Przydatna również do sprawdzenia odpowiedniego spadku na tarasie czy balkonie.
• Duży kątownik – wykorzystasz go w celu sprawdzenia kątów ścian i sufitu. To ważne szczególnie dla stolarzy i przy montażu mebli.
• Aluminiową łatę – służy do sprawdzenia, czy na ścianach nie ma wypukłości i wklęśnięć. Ważne, aby była długa (min. 2 m) i mieściła Ci się do samochodu.
• Zapalniczka – dzięki niej w prosty sposób sprawdzić wentylację. Wystarczy przystawić zapalniczkę i zaobserwować, czy płomień kieruje się w stronę kratki, czy też mieszkania.
• Przewód z żarówką lub miernik napięcia – pozwala na sprawdzenie, czy w gniazdkach płynie prąd.
• Projekt – umożliwia weryfikację tego, czy deweloper nie zapomniał o jakimś pomieszczeniu albo nie wciągnął naszej łazienki do sąsiada.
• Pomoc fachowca – dzięki niej masz święty spokój i pewność, że wszystko zostanie sprawdzone. Taki luksus kosztuje około 300 zł i naprawdę warto w niego zainwestować.

Przybornik gotowy? W takim razie możemy przejść do kolejnej istotnej rzeczy związanej z odbiorem mieszkania, czyli listy tego, co należy sprawdzić na miejscu.

ODBIÓR MIESZKANIA OD DEWELOPERA – SPRAWDŹ TO!

Projektowanie wnętrz to skomplikowany proces, który wymaga dbałości o najdrobniejsze szczegóły. Niestety czasem okazuje się, że sposób przeniesienia założeń projektowych na rzeczywistość pozostawia wiele do życzenia. Szukasz podpowiedzi odnośnie do tego, na co zwrócić uwagę przy odbiorze technicznym mieszkania? Zapoznaj się z naszą checklistą, którą prezentujemy poniżej.

1. Wymiary pomieszczeń – możesz również zanotować najważniejsze pomiary, np. sprawdzić, czy zmieści się wanna 170 cm, czy 160 cm albo, czy wysoka zabudowa w kuchni będzie miała sens. Zweryfikuj dokładnie wykonanie mieszkania jest wykonane zgodnie z ustalonym wcześniej standardem wykończenia.
2. Jakość ścian i tynków – zwróć uwagę na ściany i tynki: czy nie ma na nich wybrzuszeń lub pęknięć. Ostukaj podejrzane miejsca, ponieważ w ten sposób możesz sprawdzić, czy tynki nie odpadają. Wszelkie zarysowania i pęknięcia na łączeniu ścian i sufitów mogą świadczyć o ich złym wykonaniu. Zbadaj, czy zostały zachowane piony na ścianach, sprawdź kąty proste za pomocą kątownika. Zwróć uwagę na ewentualne ślady zacieków oraz pleśni. 
3. Jakość podłóg i posadzek – użyj do tego długiej łaty. Wylewka powinna być płaska, bez górek i dołków, które mogą uniemożliwić położenie paneli, parkietu czy terakoty. Sprawdź, czy ma wszędzie tę samą grubość, szczególnie w narożnikach i przy ścianach.
4. Stan okien, szyb i parapetów – okna powinny się łatwo otwierać i zamykać. Przy całkowitym zamknięciu muszą być szczelne – możesz to sprawdzić za pomocą kartki papieru. Zwróć uwagę, czy szyby i ramy okienne nie są porysowane. Zobacz również, czy są dobrze osadzone – według Polskich Norm dopuszczalne odchylenie od pionu nie powinno być większe niż 2 mm na 1 m wysokości okna, jednak nie więcej niż 3 mm na całej długości ościeżnicy.
5. Zwróć uwagę na parapety – czy na zewnętrznych jest spadek, czy są dobrze uszczelnione przy oknie, czy nie wieje spod niego oraz, czy nie są porysowane.
6. Stan drzwi wewnętrznych i zewnętrznych – podobnie jak w przypadku okien drzwi muszą się łatwo otwierać i zamykać i być szczelne (nie hermetyczne). Sprawdź, czy nie są uszkodzone lub porysowane. Za pomocą poziomicy sprawdź, czy drzwi trzymają pion. Ważne, aby same się nie otwierały czy nie zamykały, ponieważ to może świadczyć o krzywym osadzeniu. Zweryfikuj, czy między dolną krawędzią drzwi a wylewką pozostała odpowiednia ilość miejsca na płytki lub panele.
7. Poprawność działania instalacji elektrycznej – sprawdź zgodność liczby gniazd i punktów oświetleniowych z projektem. Za pomocą miernika lub kabla z żarówką zweryfikuj obecność prądu.
8. Poprawność działania instalacji wodnej i kanalizacyjnej – sprawdź, czy w mieszkaniu woda (odpływy i dopływy) jest doprowadzona w odpowiednich miejscach (zgodnie z planem mieszkania), a także zwróć uwagę na ewentualne ślady wilgoci w okolicach dopływów wody.
9. Poprawność działania instalacji centralnego ogrzewania – jeśli akurat panuje sezon grzewczy, sprawdź, czy grzejniki są ciepłe i czy na całej szerokości, w przeciwnym razie kontrolujemy same zawory – otwierając je i zamykając.
10. Poprawność działania instalacji wentylacyjnej – zweryfikuj działanie wentylacji w lokalu, np. przykładając płomień zapalniczki w okolice kratek wentylacyjnych.
11. Stan balkonu, tarasu i garażu – sprawdź, czy miejsce garażowe zgadza się z umową, możesz je zmierzyć (powinno mieć min. 2,3 m x 5 m). Nie zapomnij o balkonie i tarasie. Zmierz, czy jest zachowany spadek na zewnątrz, który odprowadzi wodę deszczową do rynny, a nie Twojego mieszkania.

Jakie macie doświadczenia z odbiorów mieszkań od dewelopera? Trafiliście kiedyś na jakiś „wyjątkowy” przypadek?

Jeśli spodobał Ci się ten post i uważasz, że był przydatny, zabawny lub wartościowy, to podziel się opinią w komentarzach i udostępnij go swoim znajomym. Niech idzie w świat i ściągnie tu więcej fajnych ludzi – takich jak Ty!